Erbbaurechte folgen einer eigenen ökonomischen Logik. Wer sie wie Volleigentum bewertet, verkennt zentrale Unterschiede in Risiko, Kapitalbindung und Marktmechanik. Für eine belastbare Investment- und Beleihungsbewertung ist daher eine differenzierte, kapitalmarktorientierte Herleitung des Erbbauzinses erforderlich.
Insbesondere im aktuellen Marktumfeld mit differenzierten Finanzierungsbedingungen und steigender Sensibilität für Vertragsrisiken gewinnt die strukturierte Analyse der Vertragsökonomie an Bedeutung.
Erbbaurecht ist nicht Volleigentum: Unterschiede in Risiko und Rendite
Das Erbbaurecht trennt das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am Gebäude. Während das Grundstück im Eigentum des Grundstückseigentümers verbleibt, steht das Gebäude im Eigentum des Erbbauberechtigten. Diese rechtliche Konstruktion führt zu einer eigenständigen Risiko-Rendite-Struktur.
Bewertungsrelevante Unterschiede zum Volleigentum sind insbesondere:
- Begrenzte Laufzeit des Erbbaurechts
- Regelungen zur Wertsicherung des Erbbauzinses
- Heimfallklauseln und Entschädigungsmechanismen
- Eingeschränkte Fungibilität im Vergleich zu Grundstückseigentum
- Vertragliche Zustimmungs- und Anpassungsvorbehalte
Diese Faktoren beeinflussen nicht nur die Zahlungsströme, sondern auch die Marktgängigkeit und die langfristige Exit-Perspektive. Die Bewertung muss daher die Vertragsökonomie systematisch einbeziehen.
Grenzen des Liegenschaftszinssatzes bei der Bewertung von Erbbaurechten
In der Praxis wird häufig versucht, sich am Liegenschaftszinssatz zu orientieren. Dieser spiegelt jedoch die Renditeanforderungen im Volleigentum wider – nicht die spezifische Kapitalbindung und Marktstellung eines Erbbaurechts.
Das Problem:
Der Liegenschaftszinssatz basiert auf Transaktionen von Grundstücken mit dauerhaftem Eigentum. Er bildet weder die zeitliche Begrenzung noch die vertraglichen Besonderheiten eines Erbbaurechts adäquat ab. Eine direkte Übertragung führt daher regelmäßig zu systematischen Verzerrungen in der Renditeableitung.
Für professionelle Bewertungen – insbesondere im Kontext von Finanzierung, Investmentanalyse oder Bilanzierung – ist dieser Ansatz häufig nicht ausreichend belastbar.
Dünner Markt: Warum „Market-to-Market“ bei Erbbaurechten an Grenzen stößt
Ein weiteres Bewertungsproblem liegt in der eingeschränkten Markttransparenz.
- Der Primärmarkt ist häufig institutionell geprägt (z. B. Kommunen, Kirchen, Stiftungen).
- Der Sekundärmarkt ist vergleichsweise klein und wenig liquide.
- Transaktionen sind oft individuell strukturiert und nur eingeschränkt vergleichbar.
Eine unmittelbare Marktbeobachtung im Sinne eines klassischen „Market-to-Market“-Ansatzes ist daher nur eingeschränkt möglich. Vergleichspreise sind selten verfügbar oder nur bedingt übertragbar.
Für Bewertungssachverständige bedeutet das: Die Marktabbildung muss stärker modellbasiert erfolgen.
Kapitalmarktorientierte Ableitung des Erbbauzinses
In der Bewertungspraxis rücken daher kapitalmarktorientierte Modelle in den Vordergrund. Ziel ist eine strukturierte Herleitung des risikoangepassten Zinssatzes unter Berücksichtigung der spezifischen Vertrags- und Objektparameter.
Typischerweise erfolgt die Ableitung über:
- Basiszins (z. B. langfristige risikofreie Zinsen)
- Marktrisikoprämie
- Objektspezifische Zu- und Abschläge (z. B. Laufzeit, Wertsicherung, Bonität, Drittverwendungsfähigkeit)
Ergänzend erfolgt eine Plausibilisierung über langfristige Finanzierungszinsen, um die Marktgängigkeit aus Finanzierungssicht zu prüfen.
Entscheidend ist, dass die Risikoprämie nicht pauschal, sondern strukturiert und nachvollziehbar begründet wird. Gerade bei Erbbaurechten wirkt sich die Vertragsausgestaltung unmittelbar auf die Kapitalisierungsstruktur aus.
Vertragsökonomie als zentraler Bewertungsmaßstab
Die Marktgängigkeit eines Erbbauzinses ergibt sich nicht allein aus einem rechnerisch hergeleiteten Zinssatz, sondern aus dem Zusammenspiel von:
- Vertragslaufzeit
- Anpassungsmechanismen
- Beleihungsfähigkeit
- Drittverwendungsfähigkeit
- Investorenakzeptanz
Damit wird die Bewertung von Erbbaurechten zunehmend zu einer integrierten Analyse aus Immobilienökonomie, Kapitalmarktorientierung und Vertragsrecht.
Die zentrale Frage lautet daher nicht nur:
Wie hoch ist der abgeleitete Zinssatz?
Sondern vielmehr:
Ist der so hergeleitete Erbbauzins unter den gegebenen Markt- und Finanzierungsbedingungen tatsächlich marktgängig?
Dieser Fragestellung widmen wir uns im nächsten Beitrag vertieft.