Die Ableitung eines marktgerechten Erbbauzinssatzes folgt in der Bewertungspraxis klaren finanzmathematischen und kapitalmarktorientierten Prinzipien. Doch selbst eine methodisch saubere Herleitung beantwortet nicht automatisch die entscheidende Frage: Ist der abgeleitete Erbbauzins auch marktgängig?
Gerade im Spannungsfeld zwischen Kapitalmarktlogik und institutioneller Realität zeigt sich, dass Marktgängigkeit mehr ist als das Ergebnis einer Modellrechnung.
Kapitalmarktorientierte Herleitung des Erbbauzinses
In der Praxis erfolgt die Ableitung des Erbbauzinses häufig unter Rückgriff auf kapitalmarktorientierte Ansätze. Ausgangspunkt sind:
- langfristige Zinsentwicklungen,
- Risikoaufschläge in Abhängigkeit von Objekt- und Standortqualität,
- Bonitätsannahmen sowie
- die spezifische Struktur des Erbbaurechtsvertrages.
Solche Modelle schaffen Transparenz. Sie ermöglichen eine systematische Herleitung und erhöhen die Nachvollziehbarkeit gegenüber Banken, Investoren und Aufsichtsorganen.
Für die Immobilienbewertung ist dies Strukturierung essenziell – insbesondere bei Finanzierungen, Portfoliobewertungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Doch: Ein rechnerisch plausibler Zinssatz ist nicht automatisch marktfähig.
Der relevante Markt: Kein vollständig freier Wettbewerbsraum
Der Markt für Erbbaurechte unterscheidet sich grundlegend von klassischen Grundstücksmärkten.
Häufig treten kommunale oder kirchliche Institutionen als Erbbaurechtsausgeber auf. Diese verfolgen neben wirtschaftlichen Zielen auch:
- wohnungspolitische Strategien,
- soziale oder kirchliche Leitbilder,
- langfristige Bestandssicherung,
- städtebauliche Steuerungsinteressen.
Die Zinsfestlegung entsteht damit nicht ausschließlich aus Angebot und Nachfrage. Politische oder institutionelle Zielsetzungen können Einfluss auf das Zinsniveau nehmen – unabhängig von kapitalmarkttheoretischen Ableitungen.
Für die Bewertung bedeutet das: Der „Markt“ ist oftmals teilreguliert oder institutionell geprägt. Vergleichswerte sind daher differenziert zu interpretieren.
Spezifische Risiken für Erbbaurechtsnehmer
Neben der Ausgeberperspektive ist auch die Risikostruktur auf Seiten des Erbbaurechtsnehmers zu berücksichtigen.
Erbbaurechte weisen regelmäßig Besonderheiten auf, die sich unmittelbar auf die Renditeanforderung auswirken:
- eingeschränkte Fungibilität gegenüber Volleigentum,
- lange vertragliche Bindungen mit Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten,
- Unsicherheiten bei Verlängerungsoptionen,
- Heimfallregelungen und Entschädigungsmodalitäten,
- Anpassungsklauseln für den Erbbauzins.
Diese Risiken bestehen unabhängig von historischen Durchschnittszinssätzen. Sie beeinflussen die Investorenperspektive und damit die tatsächliche Akzeptanz eines Erbbauzinses im Markt.
Ein Zinssatz kann rechnerisch „marktgerecht“ erscheinen – wird jedoch möglicherweise nicht akzeptiert, wenn Risiko und Vertragsgestaltung nicht angemessen berücksichtigt sind.
Marktgängigkeit als Zusammenspiel von Modell und Realität
Kapitalmarktorientierte Modelle sind ein unverzichtbares Instrument in der Immobilienbewertung. Sie sorgen für Struktur, Vergleichbarkeit und Transparenz.
Die tatsächliche Marktgängigkeit eines Erbbauzinses hängt jedoch zusätzlich ab von:
- der Alternativenlage im jeweiligen Teilmarkt,
- der Wettbewerbssituation,
- der konkreten Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages,
- der Verhandlungsposition der Parteien,
- dem aktuellen Zins- und Kapitalmarktumfeld.
Marktgängigkeit entsteht somit nicht durch eine bestimmte Prozentzahl allein. Sie entsteht durch Nachvollziehbarkeit, Risikoangemessenheit und Einordnung in das konkrete Marktumfeld.
Fazit für die Bewertungspraxis
Für Immobilienbewertungsexperten bedeutet dies:
Die Beurteilung des Erbbauzinses darf weder rein historisch noch ausschließlich modellbasiert erfolgen. Erforderlich ist eine integrierte Betrachtung aus:
- kapitalmarktorientierter Herleitung,
- institutioneller Marktanalyse,
- vertraglicher Detailprüfung und
- risikoadjustierter Einordnung.
Erst im Zusammenspiel dieser Faktoren lässt sich beurteilen, ob ein Erbbauzins nicht nur rechnerisch plausibel, sondern auch tatsächlich marktgängig ist.